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Aktueller Grundstücksmarktbericht

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Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Stormarn stellt den aktuellen Grundstücksmarktbericht vor:

Immobilien in Stormarn sind erheblich teurer geworden

– allerdings: Ladenmieten sowie Anzahl von Immobilienverkäufen und Zwangsversteigerungen sind rückläufig

Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Stormarn hat in mehreren Sitzungen den Grundstücksmarktbericht 2017 für den Kreis Stormarn auf den Weg gebracht. In diesem Bericht werden die Verkäufe von bebauten und unbebauten Einfamilien-, Doppelhaus-, Reihenhaus- und Gewerbegrundstücken analysiert. Auch befasst sich der Bericht mit Eigentumswohnungen und landwirtschaftlichen Flächen sowie Mieten und Pachten. Der von Carola Krien aus der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses erarbeitete Bericht setzt sich insbesondere mit den Wertentwicklungen im Zeitraum 2016 bis 2017 auseinander.

Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Stormarn 2018 mit Geschäftsstelle: Jeweils von links: Hinten: Norbert Radünz, Michael Wiebers, Stefan Leutelt, Rainer Quast, Malte Harms, Dietmar Schaper und Kai Grundmann Vorne: Horst Gibbesch, Karen Teegen, Svenja Babenihr, Frank Niehus, Carola Krien und Sibylle Kircher. Es fehlen: Armin Baghai, Friedhelm Kiesler, Pamala Kruse und Lars-Timo Voß. Fotografin: Christina Braun (Kreis Stormarn).

Bodenrichtwerte für Wohn- und Gewerbebauland sind im Grundstücksmarktbericht 2017 nicht untersucht worden, es gelten die zum Stichtag 31. Dezember 2016 ermittelten und im 1. Quartal 2017 veröffentlichten Bodenrichtwerte weiter. Die Bodenrichtwerte für den Kreis Stormarn werden im 1. Quartal 2019 zum Stichtag 31. Dezember 2018 fortgeschrieben.

Wie stellt sich der Stormarner Immobilienmarkt in kurzen Schlagzeilen dar?

Immobilien im Kreis Stormarn erfreuen sich unverändert einer hohen Nachfrage. Daraus resultiert, dass bei fast allen Immobilienarten die Marktwerte merklich angestiegen sind. Die hohe Wirtschaftskraft des Kreises Stormarn zwischen den Hansestädten Hamburg und Lübeck innerhalb der Metropolregion Hamburg mit vielen Arbeitsplätzen hat in den letzten Jahrzehnten zu einem regelmäßigen Einwohnerzuwachs geführt. In den letzten ca. 32 Jahren hat es einen Anstieg um rd. 46.000 Einwohner gegeben, der für eine stets gute Nachfrage nach Wohn- und Gewerbeimmobilien mit verantwortlich ist. Zurzeit leben mehr als 241.000 Einwohner im Kreis Stormarn

 
Entwicklung der Grundstücksverkäufe in Stormarn (alle Grundstücksarten). Die jährliche Anzahl der Kaufverträge ist zwischen 2010 und 2017 um 27,4 % gesunken:
   

Alle Grundstücke

(bebaute, unbebaute, Eigentumswohnungen)

2010 2012 2015 2017
Anzahl der Verkäufe 1.951 1.885 1.845 1.417

 

Die allgemeine Entwicklung der Verkäufe bebauter Grundstücke am Stormarner Immobilienmarkt. Bebaute Grundstücke (ohne Eigentumswohnungen) sind zwischen 2010 und 2017 durchschnittlich 47,4 % pro Kauffall teurer geworden:

 

Bebaute Grundstücke

(Wohnen und Gewerbe)

2010 2012 2015 2017
Anzahl der Verkäufe 931 994 937 754
davon        
Einfamilienhäuser frei stehend 435 514 569 493
Doppelhaushälften 134 144 99 68
Reihenhäuser 131 170 125 81
Mehrfamilienhäuser 41 24 20 15
Gewerbeobjekte

in Gewerbegebieten und Zentren

25 33 41 37
Geldumsätze insgesamt 224,7 Mio € p. a. 270,9 Mio. € p. a. 318,8 Mio € p. a. 292,1 Mio € p. a.
Geldumsatz pro Kauffall *) 262.800 € 272.500 € 340.200 € 387.400 €

 

Eigentumswohnungen (Bestandswohnungen ohne Erstbezug und ohne Kfz-Stellplätze) im Kreis Stormarn sind zwischen 2010 und 2017 im Durchschnitt rd. 72,7 % teurer geworden:

 

Durchschnittliche Kaufpreise pro m² Wohnfläche für 70 m² große Eigentumswohnungen inkl. Miteigentumsanteil am Grundstück ohne Kfz-Stellplatz (nur Weiterverkäufe aller Baujahre, keine Erstbezugswohnungen) 2010 2012 2015 2017
Ahrensburg 1.740 €/m² 1.780 €/m² 1.940 €/m² 2.690 €/m²
Bad Oldesloe 1.180 €/m² 1.480 €/m² 1.480 €/m² 1.770 €/m²
Bargteheide 1.340 €/m² 1.430 €/m² 2.010 €/m² 2.140 €/m²
Glinde 1.210 €/m² 1.330 €/m² 1.650 €/m² 2.060 €/m²
Reinbek 1.400 €/m² 1.470 €/m² 2.220 €/m² 2.130 €/m²

 

 

 

   
Die Wohnungsmieten (Mix aus Bestands- und Abschluss-Nettokaltmieten) im Kreis Stormarn sind von 2010 bis 2017 im Durchschnitt um rd. 20,4 % angestiegen:

 

Mix aus Bestands- und Abschluss-Netto-kaltmieten von 70 m² großen Wohnungen (Mittelwerte) pro Monat in €/m² – Wohnfläche 2010 2012 2015 2017
Ahrensburg 7,70 €/m² 8,20 €/m² 8,60 €/m² 9,40 €/m²
Bad Oldesloe 6,90 €/m² 5,80 €/m² 7,50 €/m² 8,10 €/m²
Bargteheide 7,20 €/m² 7,80 €/m² 8,30 €/m² 9,00 €/m²
Glinde 7,30 €/m² 8,20 €/m² 8,50 €/m² 8,70 €/m²
Reinbek 7,30 €/m² 7,70 €/m² 8,50 €/m² 8,90 €/m²
Reinfeld (Holstein) 6,30 €/m² 6,50 €/m² 7,00 €/m² 7,50 €/m²
Trittau 7,00 €/m² 7,10 €/m² 7,50 €/m² 8,30 €/m²
   
Die Pachten für Ackerland im Kreis Stormarn sind von 2011 bis 2017 im Durchschnitt um 41,0 % angestiegen:

 

2011: 300 €/ha – 480 €/ha/p. a.

2012: 330 €/ha – 610 €/ha/p. a.

2013: 330 €/ha – 610 €/ha/p. a.

2014: 400 €/ha – 700 €/ha/p. a.

2015: 350 €/m² – 620 €/ha/p. a.

2016: 250 €/ha – 800 €/ha/p. a.

2017: 200 €/ha – 900 €/ha/p. a.

   
Die Ladenmieten in Zentrumslagen im Kreis Stormarn sind entgegen dem allgemeinen Trend von 2013 bis 2017 um durchschnittlich 3,00 % gesunken:

 

Mietspannen für Läden und Restaurant beziehen sich auf ca. 100 m² große Ladenflächen im Erdgeschoss, für besonders kleine Ladenflächen liegen Nettokaltmieten auch höher. 2013 – 2015 (Nettokaltmieten monatlich pro m² Netto – Ladenfläche) 2016 – 2017 (Nettokaltmieten monatlich pro m² Netto – Ladenfläche)
Bad Oldesloe 7,50 – 15,00 €/m² 7,30 – 14,50 €/m²
Bargteheide 9,50 – 18,00 €/m² 9,20 – 17,50 €/m²
Ahrensburg 10,00 – 25,00 €/m² 9,70 – 24,25 €/m²
Glinde 9,00 – 13,00 €/m² 8,70 – 12,60 €/m²
Reinbek 7,00 – 11,00 €/m² 6,80 – 10,65 €/m²
   
Die Zahl der Zwangsversteigerungen pro Jahr im Kreis Stormarn hat sich von 2010 bis 2017 um 63,2 % reduziert und somit liegt weiter auf niedrigem Niveau:

 

2010: 38 Fälle

2011: 24 Fälle

2012: 17 Fälle

2013: 25 Fälle

2014: 23 Fälle

2015: 15 Fälle

2016: 12 Fälle

2017: 14 Fälle

 

Wer oder was ist der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Stormarn?

Der Gutachterausschuss ist ein Ehrenamtlergremium, das aus 15 Mitgliedern besteht. Den Vorsitz führt Stefan Leutelt, Leiter des Fachdienstes Bauverwaltung des Kreises Stormarn. Weiterhin gehören dem Ausschuss Vertreter von Kreditinstituten, Immobilienmakler, Sachverständige, Vermessungsingenieure, Architekten, Mitarbeiter des Finanzamtes und landwirtschaftliche Sachverständige an. Der Ausschuss erarbeitet neben Grundstücksmarktberichten auch Bodenrichtwerte für Stormarn und erstellt auf Wunsch von Eigentümern Wertgutachten über Immobilien.

 

Der Gutachterausschuss erhält von den Notaren Abschriften von den Grundstückskaufverträgen. Per Fragebögen werden über die Kaufparteien weitere Informationen gewonnen, ohne die es nicht möglich wäre, diesen Grundstücksmarktbericht zu erstellen. Stefan Leutelt dankt in diesem Zusammenhang allen Käufern von Immobilien, die die Fragebögen des Gutachterausschusses ausgefüllt zurückgegeben haben. Alle Daten werden in der Kaufpreissammlung dabei streng nach den Datenschutzvorgaben behandelt. So werden in der Datenbank z. B. keine Namen von Käufern und Verkäufern gespeichert, sondern nur wertrelevante Eckdaten von Immobilien (z. B. Objektart, Lage, Baujahr, Grundstücksgröße, Wohnfläche).

 

Der über 40-seitige Grundstücksmarktbericht 2017 kann kostenfrei im Internet unter http://www.kreis-stormarn.de/lvw/forms/5/59/Marktbericht2017.pdf eingesehen werden. Der Bericht kann auch als Broschüre bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Kreis Stormarn – z. H. Frau Karen Teegen – Mommsenstraße 14, 23843 Bad Oldesloe, bestellt werden (Gebühr: 40,– € inkl. Versand). Eine Bestellung kann formlos per Fax (04531/160-1623) oder per E-Mail (k.teegen@kreis-stormarn.de) erfolgen.

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